Стоит ли брать ипотечный кредит и что для этого нужно

Когда читаешь всю эту официальную банковскую информацию: документы и договоры, то не всегда без разъяснения понимаешь, что к чему. МирСовет.ру решил вам доступным языком рассказать об ипотеке как таковой, а заодно и о подводных течениях этого вида кредита.

Ипотека по сути своей - залог недвижимости

Ипотека – это не просто кредит, это залог. Залогом служит покупаемая квартира, поскольку зачастую это первый и единственный объект недвижимости, который находится в собственности заемщика. Иными словами обеспечением кредита является квартира, на приобретение которой и берется кредит. Именно поэтому заемщику не нужно искать поручителей. Некоторые банки, Сбербанк в частности, ипотечный кредит не выдают без поручителей. Но поручительство требуется только на срок оформления сделки купли-продажи. Как только заемщик предоставит в банк документы, подтверждающие его право собственности на приобретенную квартиру, поручители освобождаются от ответственности.

У банка необходимо выяснить, в залоге у какой организации будет находиться квартира. Банки – это всего лишь посредники между залогодателем и залогодержателем. Ипотека – это федеральная социальная программа, и в стране всего несколько учреждений, которые имеют право осуществлять этот вид деятельности. По всем вопросам заемщик в течение погашения кредита будет обращаться в банк, а он, в свою очередь, для решения той или иной проблемы обязан связаться с залогодержателем. Но каждый заемщик имеет право знать, кто является залогодержателем его квартиры и имеет ли это учреждение право передавать квартиру в залог третьим лицам. Различные банки выдают ипотечные кредиты на самых разных условиях, но основные выглядят приблизительно так.

Особенности ипотечного кредита

Так в чем же отличие кредита ипотечного ото всех остальных банковских. Во-первых, обеспечением кредита, как уже и говорилось, служит приобретаемая квартира. Во-вторых, процентная ставка ипотечного кредита является фиксированной. То есть банк не имеет право ее увеличивать или снижать, эта величина является постоянной вне зависимости от общей экономической обстановки в стране. Ипотечный кредит целевой, средства выдаются на приобретение определенного объекта недвижимости, адрес и площадь которого указаны в договоре.

В-третьих, ежемесячные выплаты банку являются постоянными. Аннуитетный платеж рассчитывается в самом начале и не изменяется на протяжении погашения всего кредита. Однако, это не значит, что процентное соотношение погашения процентов и основного долга будет равным. Банк сначала в большей степени взыщет проценты, а потом уже и основной долг. Он же должен заработать на своем клиенте, если ему вздумается полностью рассчитаться по долгам раньше срока. Так, при выданном кредите сроком на 15 лет и ежемесячном платеже около 9 тысяч составляющие выплат в течение первого года распределяются следующим образом: 8 тысяч рублей – погашение процентов, 1 тысяча рублей – погашение основного долга. Потом с каждым годом это соотношение выравнивается, и в последний год будет обратным: приблизительно 1 тысяча рублей – проценты, а 8 тысяч рублей – основной долг. Банк обязан предоставить заемщику график погашения кредита с расшифровкой.

Возможно ли досрочное погашение ипотеки

Досрочное погашение ипотечного кредита возможно, но, как правило, устанавливается мораторий, в течение которого заемщик не имеет права ни на каких условиях погашать кредит досрочно. По истечении этого времени, заемщик это право обретает. Хотя сейчас некоторые банки отказались от данного ограничения.

Не имеет смысла вносить платежи, которые несущественно больше аннуитетного платежа. Этот пункт также прописывается в договоре. Как правило, банком устанавливается минимальная сумма досрочного платежа, которая должна перекрывать ежемесячный платеж, то есть при ежемесячном платеже в 9 тысяч рублей, сумма досрочного платежа устанавливается не менее 9 тысяч или даже больше. Предположим, что заемщик хочет внести в счет погашения долга сумму, равную 10 тысячам рублей. В этом случае необходимо уведомить банк и сообщить сумму предполагаемого платежа. После этого заемщику дается определенное время для внесения этого платежа. Но обязательства по очередному платежу не снимаются, то есть вы должны внести 9 тысяч по графику плюс 10 тысяч рублей, о внесении которых вы и предупреждаете банк. Этот платеж вносится в счет погашения основного долга, а не процентов. Если же заемщик не выполняет взятых обязательств о досрочном платеже, то на него налагается штраф. При внесении солидной суммы в счет погашения основного долга банк, как правило, пересчитывает срок погашения кредита, а не сумму ежемесячного платежа. Впрочем, разные банки предлагают разные условия внесения внеочередного платежа.

Собственниками квартиры, находящейся в ипотеке, является заемщик, но некоторые ограничения все же есть

Недвижимость является <собственностью заемщика и созаемщика (если таковой имеется). Но при этом у них есть право только пользоваться данным имуществом, но не распоряжаться им. Право распоряжаться квартирой собственники получат лишь после погашения кредита. Кроме этого, отдельным пунктом ипотечного договора оговариваются лица, которые могут быть зарегистрированы по данному адресу. Исключение – только неродившиеся дети. Поэтому в этот список стоит включить всех тех, кто гипотетически может проживать в ипотечной квартире. Права собственников обязательно указываются в договоре. Как правило, владелец имеет право только пользоваться данным имуществом, даже законно сдать в аренду квартиру без согласия кредитора невозможно. Обязательно нужно уведомить банк, если вы какое-то время не будете проживать в этой квартире (командировки, санаторное лечение и т.д.).

Страхование жизни, квартиры и других рисков - обязательное условие получения кредита

Заемщик в обязательном порядке страхует свою жизнь, свое здоровье и объект недвижимости на сумму займа. Если вы берете ипотечный кредит на сумму 700 тысяч, то ваша жизнь, здоровье оценивается на аналогичную сумму, равно, как и сама квартира. Страховые взносы зависят от рисков наступления страхового случая (возраст и состояние здоровья заемщика, физический износ здания и т.д.). Чем выше риски, тем больше взносы.

Заемщик обязан в оговоренный в договоре срок уведомить кредитную организацию о любых обстоятельствах, которые могут повлиять на погашение кредита: пополнение семейства, смена работы, судебные тяжбы и т.д.

Перечень основных документов, которые банк потребует при оформлении ипотечного кредита:

• Гражданский паспорт заемщика и продавца квартиры.
• Справка с места работе о заработной плате заемщика.
• Справки о других видах доходов заемщика (авторские права, пенсия, пособия и т.д.).
• Свидетельство о браке заемщика.
• Свидетельство о рождении детей заемщика.
• Свидетельство пенсионного страхования заемщика.
• Документы на покупаемую квартиру (правоустанавливающие документы, технический паспорт квартиры).
• Справки из психиатрического и наркологического диспансера о том, что продавец квартиры не состоит на учете в этих учреждениях.
• Независимая оценка объекта недвижимости о его состоянии и рыночной стоимости (экспертиза проводится за счет заемщика).
• Медицинский полис заемщика (иногда и амбулаторная карта пациента) для оформления страховки.

Все анкеты и документы следует заполнять предельно внимательно, необходимо сообщать только достоверные сведения. В случае обнаружения несоответствия сведений и действительности службой безопасности банка в кредите будет отказано.

После регистрации сделки купли-продажи по ипотеке покупатель получит на руки свидетельство о праве собственности, где в графе «Ограничения, обременения» будет прописано «ипотека». В течение 1-2 рабочих дней покупатель обязан предоставить банку нотариально заверенную копию свидетельства для отчета, что сделка зарегистрирована, так как ипотечный кредит имеет целевое использование. Эти средства могут быть потрачены на приобретение только того объекта, на покупку которого он выдавался.

Страхование риска неплатежеспособности - новшество ипотечного кредитования

Сейчас в России в сфере ипотечного кредитования готовится ввод новой услуги – страхование рисков при неплатежеспособности клиента. Иными словами, если вдруг заемщик теряет способность платить по кредиту, то его квартира выставляется на торги. Как правило, люди неохотно покупают такие квартиры, а вырученных средств зачастую не хватает для того, чтобы погасить долг перед банком. Потому что судебное разбирательство, организация торгов требует определенного количества времени и материальных средств. Все затраты ложатся на плечи должника, а в течение всего этого времени долг продолжает расти. Теперь заемщику предлагают страховать риск потери платежеспособности, и в случае наступления страхового случая, страховая компания возьмет на себя погашение разницы между долгом и вырученными средствами от продажи недвижимости. Планируется, что сумма страховки будет составлять 1-2 % от суммы кредита и будет выплачиваться единовременно.

Как только будут выполнены все обязательства перед банком, заемщику выдадут официальное письмо, что кредит погашен. С этой бумажкой нужно обратиться в регистрационный центр для снятия обременения. Собственнику выдадут новое свидетельство о регистрации, где в графе «Ограничения, обременения» будет значиться слово «нет». Теперь бывший заемщик становится полноправным владельцем квартиры.

статья подготовлена специально для МирСовет.ру - http://mirsovet.ru

Если вам понравилась статья, то вы можете поделиться ею c друзьями, нажав на значок своей любимой социальной сети